Месец: юни 2019

Всички сме наясно, че няма перфектни имоти, но някои са много по-подходящи като ценни финансови активи, отколкото други. Когато се оглеждате за следващия си дом ,внимателно вземете под внимание тези четири критерия – цена, характеристики, местоположение и състояние. Колкото повече се доближавате до идеалния вариант на тези четири критерия, толкова повече се доближавате до това да направите добра покупка /сделка/.

• Цена – На всеки пазар, цената винаги е най-важна. За да определите бюджета, с който можете да се чувствате комфортно и като налични средства, и като месечни вноски по кредит, проведете разговор, както с вашия банкер, така и с вашия личен брокер. Ако нямата личен банкер, вашия брокер може да ви препоръча такъв, с който да разговаряте по всички финансови въпроси. Когато сте наясно, колко можете да похарчите като покупна цена и месечни вноски, тогава е много по-лесно да излезете на пазара и да търсите имот във вашите ценови диапазони. С малко повече късмет, един от тях ще изпъкне пред вас.
• Характеристики – Вашите нужди и ежедневни дейности, обикновено определят характеристиките на вашия нов имот. Броя на спалните, баните, или чистата жилищна площ, която търсите са въпрос на удобство и комфорт. Може и да имате нужда от една допълнителна спалня за гости, или за да я превърнете в кабинет. Броя на отделните помещения  може да бъде по-важен отколкото техния размер, или обратно. Помислете относно вашия живот от сутринта, до момента, в който деня за вас приключва и как вашия следващ дом може да направи тези дейности и изживявания по-приятни. Тези характеристики ще бъдат вашия „трябва“ списък, което ще ви позволи да оценявате имотите доста по-обективно, без да се поддавате на емоции за много изкушаващо.
• Местоположение – Някои от кварталите винаги са били по-скъпи отколкото други. В зависимост от много фактори, различните райони се характеризират с различни цени на имотите. Кой е най-добрия имот, който можете да си позволите в района, в който искате да живеете? Ако тези имоти са извън вашия бюджет, можете да направите някои компромиси – купете по-малък имот, или имот, който има нужда от по-голям ремонт, но в квартала, на който държите!
• Състояние – Състоянието се отнася до обема на нужните ремонтни дейности. Дали имота е на шпакловка и замазка, или има нужда от цялостен ремонт (смяна дограми, настилки, баня, кухня и т.н.). Добре в също да предвидите евентуална нужда от изолация, смяна на ВиК или Ел. части. Направете си оценка на възможностите за преустройство (премахване на преход, усвояване на балкон и др.) и дали можете да постигнете оптимално разпределение на площта, чрез него. Предимството при покупка на имот с нужда от ремонти, е че продажната цена (не офертната), би била по-ниска в сравнение с други сходни имоти в същия район. Бъдете подготвени за някакви компромиси. Не разочаровайте себе си или семейството си, бидейки перфекционисти. Понякога вашия мечтан имот не отговаря всички изисквания в „списъка“, но бихте се чувствали щастливи, ако намерите имота с достатъчен брой изпълнени изисквания на цена, която можете да си позволите.

Винаги работете с 5 реални примера на пазара

В по-голяма част от случаите седим на столове с 4 крака, вместо на такива с 2 или 3, защото са по-стабилни и сигурни. Аналогично, когато говорим за имоти, изграждаме нашата основа с помощта на 4, дори 5 имота, тъй като тогава имаме много повече информация за анализ и чисто статистически можем да изведем най-доброто решение във всяка една ситуация.

Това прилича ли ви на нещо? Да! Така би постъпил и купувачът. Той няма да отиде само на един оглед, а на няколко, преценявайки оптималния вариант за себе си. Ще се възползва максимално от предоставената информация на пазара, за да може да вземе информирано решение.

 

Можете да използвате имоти, които да отговарят на различни категории. Ето какво имаме предвид:

 

• Първо можем да се насочим към имотите, за които сме наясно, че имат висока активност. Характерното при тях е, че са онези имоти, които са ценообразувани правилно, предизвикват голям интерес и най-вероятно са по-нови на пазара.
• Второ, можем да проучим застоялите имоти. Това, което ще разберем от тях е какво не се продава на пазара и коя е цената, която не предизвиква интерес у купувачите. Преглеждайки този сегмент може да си спестим много време и пари.
• След това можем да се насочим към продадените имоти. Там ще получим информация за реалните нива на пазара, както и колко плащат купувачите на пазара за дадени характеристики на един имот.
• Четвъртата насока е нещо, което много малко хора гледат когато определят продажна цена на имота си. Това са „съседните сегменти“. Веднага ще дадем пример: Има хора, които обявяват цена на гарсониера в размер на 60 000, тъй като няма други гарсониери на пазара. Това, което пропускат е, че на пазара има двустайни на 65 000 и всеки, който има 60 000 ще предпочете да влезе в преговори със собствениците на двустайния, вместо с тези на гарсониерата. Същото важи и за съседни сегменти, когато си говорим за различните типове строителство.

 

Като собственици не трябва да сме фокусирани само в нашата кутийка, а да влезем в обувките на купувача и да мислим като него. За да бъдете професионалисти в ценообразуването на имота си, помислете какво и как би направил купувачът.

Ако имате желание да поговорим на тема ценообразуване, ще се радваме да споделим с Вас информация, която може да Ви помогне в тази насока. Очакваме Ви!

Залагане на приоритети.

Един от водещи моменти за успешната покупка на недвижим имот е ясната представа за бъдещия дом. Ако бъдещите купувачи ясно са определили, както приоритетите си, така и сферите, в които могат да правят компромиси, те имат не малка част от предварителната подготовка за една успешна сделка. Ако лицата вземащи решение са повече от едно, стиковката относно тези приоритета трябва да бъде направена предварително, преди активното излизане на пазара.

Финансово обезпечение.

В много от случаите, купувачите подценяват момента на финансирането, особено когато част от него ще бъде под формата на ипотечен кредит. Предварителният разговор с представител на финансова институция би дал много допълнителна информация за бъдещата покупка. Яснотата по този въпрос дава увереност на бъдещия купувач в предстоящия процес, както и важен инструмент, който Вашия Примо-Консултант може да използва при договаряне на възможно най-добрата сделка.

План за обслужване на купувач.

При работа с Примо-Консултант, Вие ще имате възможност да обсъдите план за предстоящите дейности по закупуването на имота. Той включва изготвяне на снимка на пазара, нейната актуализация, инструменти за търсене на най-атрактивните имоти (включително такива, които не са активно на пазара), провеждане на огледи, оценки на имотите, преговори, правен анализ на документите и така до успешното приключване на сделката.

Селекция на отбрани имоти, огледи, оценка.

В процеса на търсене на най-подходящия имот, Вие ще имате възможност да правите предварителна селекция на предложените имоти за оглед. Посещенията на имотите ще се планират след Вашето одобрение, а на база зададените приоритети и информацията получена от Вашия Примо-Консултант, ще имате оценка за атрактивността на всеки имот, който сте видели. Много от купувачите взимат емоционални решения за покупка, след което съжаляват, ето за това системата за оценка на всеки имот, дава на нашите купувачи сигурност и премерен избор на базата на детайлен анализ, а не спонтанно взето решение. За избраните имоти ще бъдат организирани повторни огледи, с цел по-подробно разглеждане на всички характеристики.

Изготвяне и представяне на писмена оферта пред продавача на имота.

След направен избор на фаворита, съчетавайки Вашите виждания и експертността на Вашия Примо-Консултант, ще бъде изготвена писмена оферта към собственика на избрания имот, в едно с подписване на договор за гаранция. В тези документи се описват всички детайли относно предложението на купувача към собственика. Широко наложена практика на пазара е договарянето на цената като точна и сума и сделката се счита за сключена. В действителност, обаче, в хода на сделката излизат множество детайли, който ако не са договорени предварително създават напрежение между страните и нерядко водят сделката до неуспешен край. Успешният Примо модел дава много важен инструмент в ръцете на купувачите за провеждане на ефективни преговори.

Проверка първични документи.

При постигната договорка между страните и преди подписване на предварителен договор между купувач и продавач се извършва първичен правен анализ, касаещ собствеността на имота, както и готовността на продавача фактически да продаде имота. Правният отдел на Примо+ ще представи становище относно коректността на сделката или наличие на потенциални рискове. Отново практиката е наложила правния анализ да се извършва след подписване на предварителен договор, но този модел сам по себе си крие редица рискове за двете страни на сделката.

Предварителен договор и Нотариално изповядване на сделка.

След преминаване през всички описани стъпки, идва момента на подписване на предварителен договор и в последствие изповядване на сделката пред Нотариус. Достигането до този етап говори за успешно развиваща се сделка във всеки един аспект. Към този момент ще предстоят обсъждане на клаузи, уточняване на точна дата и час за Нотариус, комуникация с всички страни по сделката, банкови служители (при покупка с ипотечен кредит). Основната цел е към момента на подписване на предварителен договор и преди нотариалното изповядване на сделката, всички важни подробности да са изяснени и да няма въпроси за разрешаване на място.

На финала

Остана още една стъпка преди да бъде пресечена финалната линия. В зависимост от начина на плащане и договорката между страните ще бъде определен момент за въвод във владение. За коректното въвеждане на купувача във владение на имота се изготвя протокол, който се подписва от страните по сделката. За купувача като ангажимент предстои смяна на партиди касаещи НАП и експлоатационните дружества.

ЧЕСТИТО!

На този етап от сделката, Вие вече сте горд собственик на недвижим имот. За да получите повече детайли по всяка от изброените стъпки, обърнете се към Примо-Консултант. Привлечете експертността и професионализма на Ваша страна, за да привлечете успеха на тази толкова важна финансова транзакция!

Отговорите на въпроса „Що е то ефективна инвестиция в имот?“ зависят от това кой с каква информация разполага и какви цели иска да постигне. Много хора купуват само и само, за да запазят парите си, защото не смятат за подходяща и надеждна алтернативата да вложат средствата си в банка при близки до нулата лихви по депозитите. Противно на това, от статистиката на БНБ /Българска народна банка/ става ясно, че спестяванията на българските домакинства възлизат на 52 млрд. лева. От друга страна,  се забелязва масово закупуване на имоти при 20-25% от сделките, с цел инвестиция, но за съжаление, почти никога не се спазват основните правила, които гарантират ефективността на тези инвестиции– купува се главно, за да се запазят парите. Но когато се намеси инфлацията нещата изглеждат така – не работите ли реално за актива си, той се превръща в пасив!

Преди да предприемете инвестиция в недвижим имот, всеки един от Вас следва да си отговори на два основни въпроса:

1) „Каква е преследваната цел?“, „Какво искам да постигна?“ – Искам да имам пари сега, искам да имам пари след 10 години или искам да оставя имот на моите наследници.

2) „Това пасивна инвестиция ли е или втора работа?“ – Ако отговорът е активна инвестиция, това категорично е втора работа, за която трябва да откриете свободно време.

За съжаление, много малко хора си задават тези въпроси. Съществуват определени формули и различни стратегии, които могат да бъдат използвани –  не само такива, от които зависи дали ще си говорим за активно или пасивно инвестиране в имота, с колко пари разполагаме или в кой момент искаме да получим парите – налице са и много други фактори, които оказват влияние. Груба грешка е да направите инвестиция, само защото трябва да „складирате“ средствата си някъде –  застояването на имотът във времето се превръща в пасив. Трябва да се прави  разлика между това дали купуваме за наше лично ползване или с цел тези пари да „работят“ за нас, както и да се вземе предвид влиянието на инфлационните процеси и пропуснатите ползи. А и покупката, с цел отдаване под наем, не може вече да се нарече атрактивна инвестиция. Във всяка една фаза на пазара може да инвестирате в имот, което да Ви подсигури едно по – надеждно бъдеще – било то свързано с пенсионирането, с обезпечаване на наследниците или пасивен доход, който ще повиши качеството на живот.

В България към настоящия момент чуждестранното участие на пазара не наброява такава цифра, дотолкова че да му окаже осезаемо влияние. Основните купувачи и инвеститори са български граждани. Хората, които имат желание да развиват своя бизнес или да обосноват своите инвестиции, се насочват към София – най – живият икономически град в страната, който предлага динамичен и разрастващ се пазар. Но когато се купува, е важно да се обърне внимание и на демографския коефициент в съответния регион – увеличават ли се работните места, какво е движението на популацията там и т.н., тъй като не всеки един град или село в България, е подходящ за инвестиции. На българският пазар, за съжаление, няма много добри специалисти – брокери, които имат опит в работата с инвеститори, и които следват общоприетите практики за консултиране им. Поведението на този тип клиент е тотално различно от поведението на купувача. При сделката с цел инвестиция, емоцията се свежда до минимум, за да не оказва влияние върху вземането на решение, докато при 80% от купувачите реализирането на сделката се базира основно на емоцията. Тук работят формулите!

Една от най – честите грешки, които допускат хората, незапознати с инвестиционния продукт, е това, че не правят разлика между брутната и нетната доходност. Погрешна е и тенденцията за  „трупането“ на средства във времето, с цел да се вложат в банка или да се направи покупка на имот „в брой“. Но какво се случва, когато инфлация от почти 4% чука на вратата – парите ще се обезценят! Да не говорим за пропуснатите ползи – двоен удар под кръста! Съществува и т.нар пасивно инвестиране на пазара, при което може да получите двуцифрена възвращаемост на годишна база – това са фондове, отделни фирми или индивиди, които осъществяват ефективни операции с недвижими имоти. Пред всеки може да се открие възможност за инвестиция, просто не трябва да се заема позицията на „чакащ“ или да се вярва на митовете против инвестирането. Когато купувате имот, в зависимост от избраната стратегия /отдаване под наем, препродаване, ремонт и препродаване и т.н./, задължително трябва да имате и начертан план как да излезете от тази инвестиция – защото от имот се печели, не когато се продава, а когато се купува! Затова не е добра идея да се инвестира в район със засилено застрояване, с оглед на бъдещата конкуренция при покупко – продажбата или отдаване му под наем.

Процесът на закупуването на имот следва да се оповава на определена стратегия, цифри и личните Ви нужди. При предприемането на подобна крачка, независимо дали става въпрос за инвестиция или за лично ползване, категорично препоръчвам да прибегнете до услугите на опитен брокер и адвокат! Не правете компромиси с цифрите!

 

* Статията е написана по избрани моменти от интервюто на Щелян Калчев – брокер, мениджър и консултант с 15-годишен опит в недвижимите имоти, и съосновател на иновативната “Primo+”, в предаването на „ТВ Европа“ – „Business Daily“ с водещ Димитър Вучев.

* Цялото интервю може да гледате на: https://www.youtube.com/channel/UCdB0H-VHW_VbC2iSWB0Z9NQ/videos или на https://www.facebook.com/primoplus.bg/videos/2115369258591738/