Месец: май 2019

В разгара на сезона с имотните сделки, с всяка следваща година тревожността от наличието на тежести върху желания имот се засилва и то с пълно основание. Нашата практика показва, че в 2 от 5 сделки такъв проблем е бил на лице и навременната намеса на професионалист е допринесла за положителното развитие.

За Вашето спокойствие и сигурност ще Ви дадем професионална информация, свързана с тежестите върху недвижимите имоти и рисковете, които носят със себе си. Специално място в материала е отделено на важната роля на Удостоверение за вещни тежести (УВТ или наричано още Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания).

Тежестите върху имот, са права на трети лица, които не са собственици на имота. Това е и причината те да се наричат така, защото са  тежести за собственика, ограничаващи правата върху собствения му имот.

Тежести са: правото на ползване, правото на строеж (суперфиция), право на преминаване през собствеността (сервитутно право), ипотека, възбрана, вписана искова молба и други. В следващите редове ще разгледаме някои от най-често срещаните видове тежести, а също така и с определящо значение за правата Ви, при придобиване на недвижим имот.

Правото на ползване се изразява във възможността за третото лице, което не е собственик на имота, да го ползва. Ако придобиете имот с право на ползване върху него ще изпитате следното неудобство – Вие ще сте придобили имот, който не можете да използвате самостоятелно. Това се дължи на факта, че титулярът на правото на ползване ще може да живее в него или в частта от него и то за период, който е посочен в документа. Този период е твърде вероятно да бъде дълъг (в много от случаите той е пожизнен – докато лицето е живо). Удостоверението за вещни тежести (УВТ) е надежден начин, за да се предпазите от имот обременен с такава тежест.

Правото на строеж – ако има такава вещна тежест върху закупения от Вас имот, тя дава възможност на лицето в чиято полза е учредено да построи сграда и да стане неин собственик за посочения в документа срок, въпреки че Вие сте закупили имота. В този случай сте станали собственик на земя, която няма как да ползвате пълноценно. Бихте избегнали това, ако преди закупуването на недвижим имот, го проверите за тежести, като извадите за желания имот Удостоверение за вещни тежести ( УВТ).

Ако трето лице притежава право на преминаване (вид сервитутно право) през имота Ви, ще бъдете задължени да му осигурите възможността да преминава през Вашата собственост, независимо дали сте съгласни или не. И това неудобство би могло да се спести само чрез предварителна проверка на имота за тежести с Удостоверение за вещни тежести.

Много по тежки и сериозни са, следващите две хипотези при придобиване на недвижим имот с тежестите: ипотека и възбрана. В случай, че върху закупения от Вас имот има вписана възбрана, то може да се наложи заплащането на чужди задължения, за да не се изнесе закупеният от Вас имот на публична продан и да останете без жилище, което също е много честа практика. Въпреки че в последствие можете да претендирате тази сума от длъжника, най-често собственикът, от когото сте закупили имота, целта е да не се стига до там. Чувството да плащате за чужди дългове или да останете на пътя, ако този имот е единственото Ви жилище е меко казано неприятно.

Въпросът със закупуването на имот с наложена ипотека върху него, стои по подобен начин – ако задълженото лице спре или не погасява задълженията си към своя кредитор и последният няма друга възможност да събере вземанията си, може да се насочи към ипотекирания в негова полза имот, като така Вие да сте потърпевши. Опасност създава и фактът, че е възможно закупуването на имот с ипотека, когато е построен върху земя, която преди това е била ипотекирана. Ипотеката може да се разпростре и върху закупено или учредено право на строеж, от собственик на имот, чиято земя е била ипотекирана преди учредяването му, ако в самата ипотека не е посочено друго. За да не се поставите в такова положение, ние Ви съветваме да си извадите Удостоверение за тежести ( УВТ или наричано още Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания ), което ще Ви спести много време, нерви и пари, а също така ще Ви помогне в решението да закупите ли въпросния имот и при какви условия.

Вписаната искова молба има също важна роля, от нея може се разбере, дали относно имота, който представлява интерес за Вас, има течащо в момента съдебно дело за изясняване на въпросите относно собствеността. Защото е възможна и хипотеза, в която закупеният от Вас имот да е купен от собственик по документи, но след решението на съда, да се окаже, че друго лице е собственик на имота. При тази ситуация сте купили имот от несобственик. Така спрямо всички, освен другото лице, претендиращо правото на собственост, Вие сте собственик на имота, но ако това лице реши да Ви отстрани от имота в следствие на приключило дело с влязло в сила съдебно решение в негова полза – това е напълно възможно, а Вие ще сте купили имот от лице, което не е собственик. За да се предпазите от тази неприятност – решението е първо да си извадите Удостоверение за вещни тежести на имота, като така ще можете да вземете правилното решение за Вас.

Това са едни от най-често срещаните вещни тежести върху недвижим имот.

Значението на всичко казано дотук е следното: при прехвърляне на имота – независимо, че друг става собственик, правата на 3-тите лица, се запазват – те продължават да “тежат” върху него, т.е. ако придобиете такъв имот ще трябва да се съобразявате с тях. Поради тази причина, освен че намирането на купувач за такъв имот е усложнено, често има и допълнителни изисквания при кредитирането от банки на сделки с такива имоти, затруднения биха възникнали и с изповядането на самата сделка.

За да се предпазите, от многото проблеми, свързани със закупуването на недвижим имот, Ви препоръчваме да си извадите актуално Удостоверение за вещни тежести на имота, от който се интересувате или желаете да закупите.

Статията не претендира за изчерпателност, поради разнообразието от казуси, с които може да се сблъскате, заради това Ви съветваме да се обърнете към професионалисти в сферата на недвижимите имоти или към адвокат, който да Ви посъветва за разрешаване на Вашия конкретен проблем.

АДВОКАТ КИРИЛ АНЕВ

/ kirilanev.eu / office@kirilanev.eu /

Какво представлява т.нар. „сметка под условие/доверителна сметка/ескроу сметка“ и как да се възползваме от нея разяснява Николай Башев от „Примо плюс“

Покупката на недвижим имот е събитие, свързвано с изключително много емоции. Всяка от страните има различни цели – купувачът иска да получи чист имот, необременен с каквито и да е тежести, които биха го ограничили в качеството му на бъдещ собственик. Продавачът от своя страна иска да получи цялата продажна цена, за която е постигнал предварително споразумение с купувача.

Често двете страни се фокусират единствено върху продажната цена, като начинът на плащане или изобщо не се коментира, или е на по-късен етап. Най-често срещаният модел на реализиране на една сделка в България е следният: при подписването на предварителен договор купувачът превежда по сметка на продавача задатък в размер на 10% от стойността на имота. В деня на изповядването пред нотариус двете страни – купувачът и продавачът подписват нотариалния акт и първият превежда остатъка отново по същата сметка към продавача.

След като продавачът потвърди на нотариуса, че има действително направено плащане на цялата продажна цена /представяйки платежно нареждане за направения превод/, следва нотариалният акт да бъде внесен в Агенцията по вписвания за вписване.

На пръв поглед всичко изглежда наред – на продавача се гарантира, че актът няма да бъде вписан, преди да има направено цялостно плащане на продажната цена, а на купувача му се предоставя възможността да плати, след като продавачът е положил подписа си пред нотариуса.

Потенциалната заплаха идва от срока, който е нужен за вписването на една такава сделка в София. Обикновено това отнема 7-8 дни. Едва тогава има документални и видими следи за реализираната покупко-продажба. Целта на вписването е да се даде гласност на подлежащите на вписване актове, като по този начин се даде и защита на новия собственик.

Вписването прави нотариалния акт противопоставим на всяко трето лице, вписало или придобило вещно право след вписването на нотариалният акт на първия собственик. Този дълъг срок обаче позволява да бъдат осъществени други действия със същия имот, без те реално да фигурират в историята все още. Иначе казано – собственикът може да продаде имота 50 пъти в рамките на тези 7-8 дни на 50 различни купувачи.

Не е задължително продавачът да бъде некоректен. Вещни тежести върху имота (ипотека, възбрана, учредено право на ползване и др.) могат да бъдат наложени и от трето лице, ако продаващият е длъжник и срещу него е заведено изпълнително дело. В тези случаи според българското законодателство важи правилото: „Първият по време е по-силен по право“ – принцип действащ още от Римското частно право.

За щастие има инструмент, който позволява на страните по сделката да избегнат подобен неприятен развой на събитията. За нещастие, голяма част от участниците на пазара – брокери, продавачи, купувачи, банкери и др. не са запознати с него и не го използват.

Механизмът, който можем да използваме, е тъй наречената „сметка под условие/доверителна сметка/ескроу сметка“. Какво представлява тя?

Най-общо казано, трето лице, различно от продавача и купувача по сделката, съхранява сумата по продажната цена в качеството си на гарант. Трето лице може да бъде банка или нотариус. Ако изберем банка, тя открива специална сметка на името на продавача, а постъпилата по нея продажна цена е блокирана. В този случай се подписва тристранен договор между продавача, купувача и банката, парите се внасят от купувача и се поставят писмено ясни условия, при които сумата ще бъде отблокирана и продавачът да може да разполага с тях. Условията най-често са следните: предоставяне на вписан нотариален акт на името на купувача, както и удостоверение за вещни тежести, от което е видно, че купувачът е единствен и пълноправен собственик на имота, че във визирания период не са осъществени никакви други разпоредителни действия с имота, както и че имотът не е обременен с вещни тежести.

При избор на нотариус за „съхранител“ процесът е почти идентичен. Разликата е в това, че тук парите могат да бъдат преведени по специална сметка на нотариуса, както и в самите такси по обслужването на тази „сметка под условие“.

Това е един от най-сигурните начини за реализиране на покупко-продажба на недвижим имот, който защитава и гарантира интереса и на двете страни. Съпътстващите разходи по откриването на една такава сметка са незначителни (между 100 и 500 лева на сметка в зависимост от банката или нотариуса)  в сравнение със спокойствието и сигурността. Купувачът е сигурен, че срещу заплатената от него цена ще получи необременен с тежести имот, а продавачът получава сигурност, че ще си получи цялата продажна цена, тъй като тя се превежда предварително.

Много е важно обаче всички условия по сделката да бъдат обсъдени на максимално ранен етап, още преди подписването на предварителен договор например и всички страни да знаят теоретично как ще протече процесът.

Да имаме надежден пазар на недвижими имоти зависи от всички нас – брокери, продавачи, купувачи, банкери, нотариуси, адвокати и др. Наша е задачата чрез подобни материали да споделяме стойност с клиентите, което да им позволява да взимат информирани, а не емоционални решения. Съветвам и клиентите да се обръщат за консултации с компетентни професионалисти на пазара преди, а не след като са подписали нещо.

Контакти
0882022945 

bashev@primoplus.bg

Ще се покачват ли цените на имотите?