Отговорите на въпроса „Що е то ефективна инвестиция в имот?“ зависят от това кой с каква информация разполага и какви цели иска да постигне. Много хора купуват само и само, за да запазят парите си, защото не смятат за подходяща и надеждна алтернативата да вложат средствата си в банка при близки до нулата лихви по депозитите. Противно на това, от статистиката на БНБ /Българска народна банка/ става ясно, че спестяванията на българските домакинства възлизат на 52 млрд. лева. От друга страна, се забелязва масово закупуване на имоти при 20-25% от сделките, с цел инвестиция, но за съжаление, почти никога не се спазват основните правила, които гарантират ефективността на тези инвестиции– купува се главно, за да се запазят парите. Но когато се намеси инфлацията нещата изглеждат така – не работите ли реално за актива си, той се превръща в пасив!
Преди да предприемете инвестиция в недвижим имот, всеки един от Вас следва да си отговори на два основни въпроса:
1) „Каква е преследваната цел?“, „Какво искам да постигна?“ – Искам да имам пари сега, искам да имам пари след 10 години или искам да оставя имот на моите наследници.
2) „Това пасивна инвестиция ли е или втора работа?“ – Ако отговорът е активна инвестиция, това категорично е втора работа, за която трябва да откриете свободно време.
За съжаление, много малко хора си задават тези въпроси. Съществуват определени формули и различни стратегии, които могат да бъдат използвани – не само такива, от които зависи дали ще си говорим за активно или пасивно инвестиране в имота, с колко пари разполагаме или в кой момент искаме да получим парите – налице са и много други фактори, които оказват влияние. Груба грешка е да направите инвестиция, само защото трябва да „складирате“ средствата си някъде – застояването на имотът във времето се превръща в пасив. Трябва да се прави разлика между това дали купуваме за наше лично ползване или с цел тези пари да „работят“ за нас, както и да се вземе предвид влиянието на инфлационните процеси и пропуснатите ползи. А и покупката, с цел отдаване под наем, не може вече да се нарече атрактивна инвестиция. Във всяка една фаза на пазара може да инвестирате в имот, което да Ви подсигури едно по – надеждно бъдеще – било то свързано с пенсионирането, с обезпечаване на наследниците или пасивен доход, който ще повиши качеството на живот.
В България към настоящия момент чуждестранното участие на пазара не наброява такава цифра, дотолкова че да му окаже осезаемо влияние. Основните купувачи и инвеститори са български граждани. Хората, които имат желание да развиват своя бизнес или да обосноват своите инвестиции, се насочват към София – най – живият икономически град в страната, който предлага динамичен и разрастващ се пазар. Но когато се купува, е важно да се обърне внимание и на демографския коефициент в съответния регион – увеличават ли се работните места, какво е движението на популацията там и т.н., тъй като не всеки един град или село в България, е подходящ за инвестиции. На българският пазар, за съжаление, няма много добри специалисти – брокери, които имат опит в работата с инвеститори, и които следват общоприетите практики за консултиране им. Поведението на този тип клиент е тотално различно от поведението на купувача. При сделката с цел инвестиция, емоцията се свежда до минимум, за да не оказва влияние върху вземането на решение, докато при 80% от купувачите реализирането на сделката се базира основно на емоцията. Тук работят формулите!
Една от най – честите грешки, които допускат хората, незапознати с инвестиционния продукт, е това, че не правят разлика между брутната и нетната доходност. Погрешна е и тенденцията за „трупането“ на средства във времето, с цел да се вложат в банка или да се направи покупка на имот „в брой“. Но какво се случва, когато инфлация от почти 4% чука на вратата – парите ще се обезценят! Да не говорим за пропуснатите ползи – двоен удар под кръста! Съществува и т.нар пасивно инвестиране на пазара, при което може да получите двуцифрена възвращаемост на годишна база – това са фондове, отделни фирми или индивиди, които осъществяват ефективни операции с недвижими имоти. Пред всеки може да се открие възможност за инвестиция, просто не трябва да се заема позицията на „чакащ“ или да се вярва на митовете против инвестирането. Когато купувате имот, в зависимост от избраната стратегия /отдаване под наем, препродаване, ремонт и препродаване и т.н./, задължително трябва да имате и начертан план как да излезете от тази инвестиция – защото от имот се печели, не когато се продава, а когато се купува! Затова не е добра идея да се инвестира в район със засилено застрояване, с оглед на бъдещата конкуренция при покупко – продажбата или отдаване му под наем.
Процесът на закупуването на имот следва да се оповава на определена стратегия, цифри и личните Ви нужди. При предприемането на подобна крачка, независимо дали става въпрос за инвестиция или за лично ползване, категорично препоръчвам да прибегнете до услугите на опитен брокер и адвокат! Не правете компромиси с цифрите!
* Статията е написана по избрани моменти от интервюто на Щелян Калчев – брокер, мениджър и консултант с 15-годишен опит в недвижимите имоти, и съосновател на иновативната “Primo+”, в предаването на „ТВ Европа“ – „Business Daily“ с водещ Димитър Вучев.
* Цялото интервю може да гледате на: https://www.youtube.com/channel/UCdB0H-VHW_VbC2iSWB0Z9NQ/videos или на https://www.facebook.com/primoplus.bg/videos/2115369258591738/
