Пазарът на имоти и неговото състояние вълнува голяма част от населението на България. Българинът счита дома за своя крепост и е с едни от най-високите нива на собственост в света.
Движението на цените е ежедневна тема, от която се вълнува почти всеки пълнолетен гражданин. Повечето хора се интересуват колко струват имотите сега и какво ще се случва с тях в бъдеще.
През последните 5 години цените на имотите в България се покачваха с високи темпове, след като при последната финансова криза, загубиха 40-45% от стойността си.
Един въпрос се чува все по-често и силно: „Има ли балон при цените на имотите и кога ще се спука?“ За да може да отговорим обективно, трябва да знаем какво по-точно означава „имотен балон“. Нека видим няколко отговора от световната практика.
Първата и лесна за запомняне дефиниция гласи: “Имотен балон е вид икономически балон, който се появява периодично в местни или международни пазари. Той се характеризира с бързо повишение в цените на имотите, докато те достигнат неустойчиви нива, спрямо доходите на населението или други икономически фактори“[1].
Според Уил Кентън, цитиран в Инвестопедия[2], имотен балон означава: „покачване на цените, причинено от търсене, спекулация и изобилие.“ „Надуването“ му често започва с повишаване на търсенето, докато предлагането е ограничено и има нужда от известно време, за да се увеличи в отговор. „Пукането“ на балона настъпва при корекция на цените на имоти надолу, което е резултат от замръзване или понижаване на търсенето, докато предлагането все още има възходящ тренд.
Световноизвестният икономист и специалист по недвижими имоти, Робърт Шилър, има любопитна дефиниция, описана в материал на Университета „Джорджтаун“[3]. Той заявява, че балонът е причинен от масов психологичен феномен, а именно: нерационално потребителско търсене, подхранено от грешното вярване, че цените на жилищата могат само и единствено да се движат нагоре. От друга страна, авторите на същия доклад твърдо вярват, че балон може да се образува от свръх предлагането на ипотечно финансиране.
По данни на Международния валутен фонд[4], балонът при недвижимите имоти се появява средно на всеки 13 години и трае около 5 години, което е два пъти по-дълго от същия при пазара на ценни книжа. Важно е да се отбележи, че когато се говори за имотен балон, обикновено се има предвид сектора на жилищните имоти, тъй като той касае много по-голяма част от населението, в сравнение със сегмента „бизнес имоти“.
Джеръми Боумън от The Motley Fool[5] дава сходна дефиниция: „Балонът е внезапно покачване на определен клас активи, в случая имоти, в следствие на повишено търсене или спекулация.“ Според автора, терминът се използва, защото формата на графиката, която се получава при визуализацията на бързото вдигане и последващ спад на цените, прилича на надут балон.
Интересна е трактовката на Американската валутна асоциация[6]. Екипът, написал статията, твърди, че имотният балон е основно причинен от импулсивни инвеститори-спекуланти в жилищни имоти, които не искат да пропуснат шанса си за „голяма печалба в кратък срок“ и влагат капитал в имоти под наем или купуват жилища, с цел бърза препродажба. Авторите са убедени, че рязкото повишаване на цените е породено от спекулация, а тя е естествена и част от човешката психология.
Заключение
По мое мнение, образуването на имотен балон зависи както от икономическия закон на търсенето и предлагането, така и от финансовата култура на населението, наред с определени демографски, политически и социални тенденции в един град или държава. Трудно може да се даде измерима дефиниция на „балон“, което дава свободата за лична интерпретация на пазара от гледна точка на всеки коментиращ.
Възможна е появата на имотен балон в България, когато има устойчив подем на икономиката, трайно понижаване на безработицата, постоянен ръст на доходите, планирано пренасочване на капитали с цел инвестиции в имоти, усилено медийно говорене за ръст на цените и броя сделки, географски и урбанистични специфики/ограничения на населените места, паника на масата или „купувам, защото другите купуват“, липса на сигурна алтернатива за вложенията на домакинствата или липса на информация за такава, доводи за покупка, характерни за народопсихологията ни и други.
Цялата тази активност може да доведе до чувството за изкуствено надуване на цените или имотен балон. Друг въпрос е, че цените на жилищата растат естествено, защото има кой да ги плаща.
Щелян Калчев
Щелян е брокер/мениджър/консултант по инвестиици с 15-годишен опит в недвижимите имоти и съосновател на иновативната “Primo+”, една от водещите и най-уважавани агенции за недвижими имоти в градовете София и Велико Търново. Бакалавър е по “Финанси” и с магистърска степен по “Икономика на недвижимата собственост”. Докторант в катедра “Недвижима собственост” в УНСС с дисертация на тема „Инвестиции в имоти“, където често води лекции на студенти по различни дисциплини. Щелян е съосновател на Primo+ Academy – водеща обучителна органзиация за брокери, мениджъри и собственици на агенции. Водещ е на първото седмично LIVE предаване за настоящи и бъдещи професионалисти в имотите „Следващото ниво с Щелян и Георги“
За контакт и повече информация:
https://www.facebook.com/Shtelyan/
https://www.linkedin.com/in/shtelyan/
https://www.youtube.com/channel/UCdB0H-VHW_VbC2iSWB0Z9NQ
