Имотът и цената
- Изяснете, с каква цел купувате – предимно, за да ползвате имота или да инвестирате.
- Внимателно оценете нуждите и възможностите си. Помислете и за бъдещите си нужди. Ще ви се наложи ли да сменяте имота и след, какъв период от време? Може да се появи нужда от допълнителна спалня или избор на по-различно местоположение.
- Преценете, какви компромиси можете да направите на първо време. Кварталите се развиват и може да се окаже, че някои, които доскоро са изглеждали непривлекателни, могат да предложат не по-малко услуги и възможности за прекарване на свободното време, отколкото бихте намерили в центъра.
- Всички обичаме опростените и лесни за разбиране формули като цената на квадратен метър например. Никога не им се доверявайте при покупка на имот. Той е много повече от четири стени. Правилото тук е винаги да сравнявате ябълки с ябълки – жилища с еднакъв брой помещения, сходни като функционални качества и местоположения.
Финансирането
- Избягвайте да купувате изцяло чрез банково кредитиране. С колкото повече собствени средства разполагате, толкова по-голяма сигурност имате, че ще завършите сделката успешно. Малко хора разбират, че това определя бъдещата им ликвидност.
- В период на свиване на икономиката, оценявайте консервативно приходите си. Не разчитайте на доходи, които не са сигурни – например от продажба на друг имот.
- Преценете устойчивостта на доходите си във времето – има професии в сектори, които не зависят толкова от икономическите цикли – например търговията на дребно или фармацевтичния, за разлика от строителството, финансите или търговията с автомобили.
- Имайте предвид, че дори и най-стабилните компании могат да правят съкращения и в добри времена – при преструктуриране след придобиване на конкурент например. Това е още по-вероятно в лош икономически климат.
Ако решите да закупите жилище с кредит:
- Проучете внимателно условията на няколко кредитни институции и сравнете офертите им, разликата между две предложения може да е значителна, особено дългосрочно. Достъпът до ресурс и цената, на която го получават различните кредитори, са различни и това се отразява на офертите им към крайните клиенти.
- Ако сте харесали жилище, но нямате одобрение за кредит, не го капарирайте. Възможността да ви откажат кредита или да ви отпуснат по-малка от исканата от вас сума е голяма. Докато не представите документите си за кредита за разглеждане и банката не получи експертна оценка от лицензиран и одобрен от нея оценител, крайното решение за вашия кредит няма да бъде взето. Получете одобрение за кредита и тогава подпишете договор или капарирайте имота.
- Разберете повече за ипотечните кредити като цяло – как се формира лихвата ви, как се променя, какви са пазарните тенденции в момента. Какви са първоначалните разходи по кредита (такси за разглеждане на документите, такси за усвояване, застраховки, нотариални такси, такса за изготвяне на експертна оценка и др.), какви съпътстващи разходи има през целия период, при какви условия можете да погасите кредита или част от него предсрочно, какви са наказателните такси при закъснение на плащането на месечните вноски и др. Тази информация също ще ви е полезна при избора на вашия кредит, защото ще ви помогне да определите цялата му цена.
- Направете си застраховка „Живот“, дори ако банката не ви поиска такава. Застраховката дава спокойствие на вас и семейството ви в случай на здравословни проблеми и инциденти, водещи до временна или трайна нетрудоспособност.
- Не отделяйте повече от 50% от приходите си за обслужване на кредита, като в период на криза този процент е препоръчително да не надхвърля 40 на сто. Разходите ви по кредита може да нараснат, ако пазарната ситуация се влоши, а заедно с тях и другите ви месечни разходи. Тегленето на кредит на ръба на възможностите ви да го обслужвате може да доведе до невъзможност да покривате задълженията си по него и жилището да ви бъде отнето.
Мястото, достъпът, инфраструктурата, паркирането
- Проучете местоположението. Помислете за нуждите си – сега и в бъдеще. Нужно ли е да сте точно в този квартал? Къде ще играят децата ви? Къде ще ходят на училище? Къде ще пазарувате? Къде ще паркирате? В презастроени квартали невинаги ще можете да спрете на тротоара. Колко време и как (по какви пътища) ще пътувате ежедневно – до работа, до магазините? Какъв транспорт ще използвате, и какви алтернативи съществуват?
- Обърнете внимание на изложението – не само дали е северно или южно, а и спрямо средата. Дали на вечеря няма да си казвате „Наздраве“ със съседа от отсрещната страна на улицата?
- Потърсете информация дали се предвижда строителство, което може да създаде неудобства или да промени радикално околната среда. Има ли свободни парцели наблизо?
- Огледайте инфраструктурата и не вярвайте само на обещания за нови улици. Дори предприемачът да ги изгражда за своя сметка, понякога може да се забави заради процедурни проблеми. Ако се насочите към застроени квартали с изградена инфраструктура, вероятността улиците да се разкопават за изграждане на връзки с нови строежи е по-малка.
Продавачът/строителят
- Съществуващите имоти дават по-голяма сигурност на купувача, но в повечето случаи предлагат по-ниско качество. Ако пък са строени в последните години, струват повече. Новото строителство дава добро съотношение между качество и цена, но пък е свързано с повече рискове – няма стопроцентови гаранции не само за сроковете, в които ще бъде завършено, а понякога, дали изобщо това ще се случи, както и с какво качество.
- Проверявайте строителите. Интересувайте се, какво са строили и къде. Посетете други техни обекти, а ако имате възможност, говорете с техни стари клиенти. Доверете се на фирми с достатъчен опит, добър имидж и репутация. Обърнете внимание на отношението им към клиентите. Всички допускат грешки, въпросът е кои ги оправят.
Проявете интерес към състоянието на строителя, наблюдавайте отблизо дали работи активно по обектите си. Проверявайте хода на работата по собствения имот.
Качеството
Проучете качеството на имота. Обърнете внимание на следните фактори:
- удобство на входовете и изходите
- сигурност. Има ли например системи за охрана на имота или сградата?
- етаж
- разположение на етажа
- изложение по отношение на ослънчаването и гледката
- размер на жилището, съотношение брутна – нетна площ. Повечето общи части обикновено означават по-високо качество, но по-висока цена.
- планиране и разположение на стаите (гардеробни, складови пространства), функционалност. Замислете се дали това е най-оптималното разпределение на пространството и може ли то да бъде подобрено.
- заобикаляща среда
- чистота
- вътрешен двор
- тераси
- паркоместа. За предпочитане е да си купите паркомясто – рядко е включено в цената. Проблемите с паркирането няма да намаляват, напротив
- шумо-, топло-, хидроизолации. Те са важни за комфорта и разходите по експлоатация на имота
- осветление и осветеност
- височина на тавана. Ниските помещения ограничават възможностите за някои допълнителни интериорни решения или подобрения (окачен таван, двоен под)
- конструктивни особености. Обърнете им внимание, дори ако смятате да извършвате дребни преустройства – може да се окаже, че ще бъде по-сложно да преместите кухнята, ако каналът не може да минава през изненадващо появила се колона.
- използвани материали, ниво и качество на завършване. Ако не са подробно описани в договора, няма как да можете да претендирате след това да бъдат отстранени.
- помощни помещения. Мазетата, килерите, пералното се правят за удобство, не за да купите повече квадратни метри.
- състояние на общите части
- използвани материали. По-качествени“ прозорци или изолации ще осигурят по-добри експлоатационни характеристики. Изпълнението на общите части с по-качествени материали е предпоставка за запазването на имиджа на сградата и съответно стойността на имота. Ако един ден искате да продадете, първото, което ще види купувачът, ще бъде фасадата, а след нея – входа, стълбището, асансьора.
- какви решения се предлагат за поддръжката на имота. Някои нови проекти изискват сключването на договори с фирма за обслужване и начинът на поддръжката на общите части е регулиран. В повечето обаче това става по усмотрение на собствениците, а резултатите рядко са добри.
- как е регулиран вътрешният ред в сградата
- съседите и начинът им на живот (по-лесно е да се провери при съществуващи имоти)
- естетиката на имота привлича ли емоционално.
