Процесът на продажба на недвижим имот, в много от случаите, изглежда праволинеен с ясни и точни параметри, но реалността показва, че зад всеки ъгъл се крият различни препятствия, които могат да доведат до неочаквана развръзка и неуспешен край на сделката, ако не бъдат отработени компетентно и професионално. Ето защо, отдел “Продажби” на Primo+ споделя един от многобройните случаи, в които професионализмът носи печалба за всички страни.
Преди буря, винаги има затишие
Обект на сделката е тристаен тухлен апартамент, в сграда построена през 1934 г. След като Примо+ получи поръчката от собствениците и започна работа по продажбата на имота, задействахме всички маркетингови инструменти (Primo+ използва над 20 маркетингови инструмента, за да постигне най-добра продажна цена на имота), които включва услугата ни. Достатъчно агресивно презентирахме имота на пазара пред всички целеви групи клиенти, резултатът не закъсня и сделката беше договорена на много добра цена за нашите продавачи. Собствениците бяха изключително доволни, тъй като преди да започнат да работят с Примо+, бяха получили пазарна оценка от други брокери, с около 13% по-ниска цена от току що договорената. Купувачът, с когото се споразумяхме също си имаше лични брокери. Колегите бяха много компетентни и кооперативни, което беше важно в хода на сделката, поради сложните технически ситуации, които излизаха по всяко време.
Собствеността на имота беше на двама братя, наследници на своите родители. Още със старта се сблъскваме с първия казус. Единият от братята нямаше възможност да присъства в наследствената маса и да получи част от продажната цена, поради специфики в личен план. По същата причина имотът не беше предеклариран на наследниците, за да няма официална собственост на въпросния брат. От друга страна, вторият брат установи, че има натрупани задължения по чл. 87 от ДОПК*, което сериозно възпрепятства реализирането на сделката. Докато се разплита казусът със задълженията по чл.87, посредством консултации с методисти на НАП и нотариуси, времето течеше и датата за нотариално изповядване на сделката наближаваше. Намаляването на срока водеше до покачване на напрежението, което беше породено от факта, че купувачът не беше Българин, имаше ангажирани самолетни полети и други съпътстващи ангажименти.
Върху спецификата по собствеността добавяме, че върху имота има учредена ипотека. Кредитоискател по този кредит е трето лице, различно от собствениците, с който трябваше да се координира процеса по заличаване на ипотеката, тъй като ипотеката е в негова полза. Съдлъжник по кредита е един от вече починалите наследодатели. Така сделката се сдоби банка (кредитор), ипотека (в полза на трето лице), съдлъжник (починал), наследници (собственици на имот, с учредени права на трето лице).
Започвайки правния анализ на имота, достигаме до документи от 1934 г., с които се натъкнахме на следните казуси:
- През последните 60 години са починали трима съсобственици на имота, има два отказа от наследство и една съдебна делба между наследници;
- Имотът, в днешно време, е с различна квадратура от първоначалния протокол за строителство;
- В различните документи имотът е описван на различни етажи;
- Номерът на апартамента в протокола за строителство от 1934 г. е различен от архитектурните планове на сградата. Същото различие се появява и в квадратурата;
- Реалните граници на имота, не отговарят на границите описани по първичните документи на сградата – Пример: в един документ граничещ обект е посочен двор, в друг документ е посочен апартамент;
- През 40-те години на миналия век, една от стаите на апартамента е придадена на съседния апартамент, от което се променят архитектурата, границите и квадратурата на апартамента;
- Данъчната партида на апартамента е с тотално различна квадратура и номер на апартамента, което финално води до един съществен въпрос: Кой всъщност е апартаментът, описан в документите за собственост? Имотът има различни номерации, различни квадратури и различни съседи при различните източници на информация.
Спестяваме конкретни ситуации, които бяха разрешавани в рамките на часове след няколко телефонни разговори между страните, брокери, адвокатите и нотариалната кантора.
Финал
Работейки в синхрон със собствениците на имота, брокерите на купувачите, адвокатската кантора на Примо+, НАП, доверени нотариуси, банки, домоуправител и съседи, в рамките на 25 дни, всички документални казуси бяха решени. Сделката се сключи в планирания ден и час (това беше изключително важно, тъй като купувачите имаха самолетни билети за България, специално за сделката), след като всички части на пъзела бяха събрани и подредени по най-точния начин, всички страни останаха доволни от свършената работа.
Битуването на пазара за сключване на бързи и елементарни сделки, винаги е криело рискове както за продавачи, така и за купувачи. Без значение дали продавате или купувате, Вие работите с най-ценния си финансов актив. Бъдете отговорни и вземете максимума от всяка сделка, започвайки от най-добра продажна цена, през целия процес на преговори и завършвайки с техническото изпълнение на сделката. Работете с професионалисти за постигане на максимални резултати, а спестеното време и полученото удовлетворение, споделете с любимите си хора.
____________________________________________________________
*задължения по чл. 87 от ДОПК – удостоверение за наличието или липсата на задължения по искане на задълженото лице или въз основа на акт на съда в 7-дневен срок от постъпването на искането или на акта
