Днес ще си позволя да изляза от рамките на общоприетите теории за това кои са движещите сили на пазара на недвижими имоти. От време на време съм го правил, но без да влизам в толкова детайли, с колкото ще ви запозная сега.
На пазара на имоти става все по-трудно да се открие качествен имот, а в същото време все повече купувачи се опитват да открият мечтания дом. Ясно е, дъвче се навсякъде, защо има такава хипер активност при купувачите – ниски лихви, очаквана инфлация, еврозона и т.н. Не трябва да забравяме и нещо, което е доста характерно за нашите географски ширини – модата. Така или иначе, проблемът с намиране на качествен имот за покупка не е от вчера, а вече от няколко години.
На база тази конюнктура, все по-често получавам въпроси, които, както и да са зададени, означават това – Как мога да си купя хубав имот в София, в тази лудница на пазара? Отговорът – Не можеш! Ключът на отговора е в думата „хубав“. „Хубав“ за всеки е комбинация от два вида фактори – общи и индивидуални. Общите са характерни за всеки – добро строителство, локация, етаж, изложение, паркиране и т.н. Индивидуалните са онези, които касаят личните предпочитания. Те обикновено са свързани с битови въпроси или специфики в ежедневието – двор, конкретен блок, охрана, състояние, тераси, разпределение и преходи, бани и тоалетни и т.н. Когато съберем общите и индивидуалните характеристики, то такъв имот обикновено на пазара няма, а ако има – за него чакат на опашка 2, 4, 7 купувачи, които искат да го купят и да преговарят за условия. Тогава какво? Започваме да правим компромиси с всичко, което сме наричали „мечтания дом“. Понякога се получава, понякога не.
Друга микро тема, която искам да разгледам е вечният дебат – наем или заем? Чели сте статии, гледали сте видеа по темата, нали? Там винаги се търси „под вола теле“ или как да намерим повече плюсове за тезата, която поддържаме. Сигурно има толкова материали в полза на наема, колкото в полза на покупката. Накрая няма победител в дебата. Гледайки различните участници на пазара, определено можем да заключим, че за една част 100% е удачно да бъдат под наем, а за друга е по-добре да купят. В повечето случаи тези финални щрихи са оформени от строги лични предпочитания, или специфики. НО, поглеждайки общата рамка, има един различен прочит на нещата, който искам да представя.
За да продължа напред, ще се опитам първо да изредя причините (или поне повечето от тях), поради които купуваме имот за лично ползване:
- Имаме нужда от повече място / трябва да сменим района и т.н.;
- Имаме наследствени пари и искаме да ги вложим в нещо наше;
- Искаме да оставим нещо на децата;
- Не искаме да плащаме наем, който ще „потъва“ и никога няма да имаме наш имот;
- Ще можем да си го направим по свой вкус;
- Не ни се занимава с наемодатели;
- Не сме размишлявали в друга посока;
- Имаме достъп до кредитен ресурс и сега е добър момент;
- Други J (винаги пиша други – научих това в 10-ти клас в час по маркетинг… винаги има други)
Както стана ясно, имаме всякакви причини за покупка – емоционални, икономически, често практични. Аз съм много прагматичен човек и може би това е причината да разглеждам въпроса от тази гледна точка. Ето как изглежда за мен решението на целия казус, в който не избирам „дали“ и „или“, а избирам „и“. Първо ще дам решението си и после ще разгледам отново една по една причините за покупка през призмата на моето решение.
Без значение, дали искам да се преместя, защото имам достъп до кредитен ресурс, трябва да вкарам в имот семейни пари, имам нужда от повече място или искам да повиша стандарта си на живот, решението ми е следното. Започвам със списъка, както при покупка – създавам профил на перфектния имот – локация, големина, състояние, екстри, степен на завършеност и т.н. След като знам точно какъв имот искам… познайте… наемам този имот! Защо? Няколко причини: 1. Шансът да намеря такъв имот за продан е в пъти по-малък от този за под наем. 2. Дори и да се предлага за продан, шансът цената да бъде пазарна е под 10%. 3. Ако аз и семейството ми имаме промени в жилищните ни потребности (което е факт при много семейства, почти ежегодно), влизаме в тежка процедура по продажба и нова покупка, което е свързано с доста съпътстващи разходи и време. 4. Това е специфика на текущия пазар към 2021г., но е много важно – Под наем ще живея за доста по-ниска цена, отколкото ще платя за същия имот ако го придобия. Гарантирам!
В тази връзка може да има много хибриди. Например, някои могат да изберат да си останат в жилището, въпреки промяната на нуждите им. Други могат да преминат към нова покупка, без да продават старото жилище, ада го дадат под наем. Разбирам, и съм съгласен. Моята отправна точка тук е практичността на решенията. А именно, че имотът за лично ползване трябва да обслужва комфорта на хората.
До тук добре. Нанесохме се. Отне ни точно 9 дни. Всичко е финализирано (преместване, подреждане, чистене и др.) и се радваме на новия ни дом. Връщам се малко по-нагоре, за да отговоря на всички притеснения, че парите ми ще потънат за наем, както и да видим дали моята стратегия пасва на причините човек да закупи имот:
- Имаме нужда от повече място / трябва да сменим района и т.н. – Най-хубавото на тази стратегия е, че изборът е в пъти по-голям и мога да намеря повече съвпадения между характеристиките на имота, който търся и тези, които са на пазара на наемите. След COVID, голяма част от наемателите работят онлайн, има качествени свободни имоти, респективно имам избор.
- Имаме наследствени пари и искаме да ги вкараме в нещо си наше – прекрасно. Честито! Сега вече имаме шанс да купим имот, който има пазарен потенциал, а не емоционален такъв. Ако трябваше да си вкараме парите в имот за лично ползване щяхме да се фокусираме върху конкретните си нужди, което не винаги води до добри решения от гледна точка на потенциала на актива. Купувайки имот за инвестиция, „фунията“ ни е много по-широко отворена, имаме конкретни инвестиционни принципи, които трябва да се следваме, без емоции, премисляне, ретрограден Меркурий и т.н. Инвестициите са цифри, личната покупка е емоция. Емоциите са най-лошите съветници в бизнеса.
- Искаме да оставим нещо на децата – много добра идея. Поздравления. Поглеждаме горната точка. Така ще им оставим инвестиционен имот с потенциал, а не имот, който ние сме избирали, защото сме харесали нещо, което децата ни по-скоро няма да харесат и ще бързат да го продадат J. Тук дори можем да включим и алтернативни варианти. Има много хора, които имат добри възможности за инвестиции, извън имотния пазар. При положение, че живеем под наем, имаме достъп до алтернативи с добра доходност, можем да оставим на децата си други инвестиционни инструменти. Кой казва, че трябва да са само имоти??
- Не искаме да плащаме наем, който ще „потъва“ и никога няма да си имаме нещо наше – няма да потъват, тъй като ще ги инвестираме в инвестиционен имот. Спецификата на инвестицията е обект на друг разговор, но ако наемът, който получаваме от инвестицията, покрива наема на жилището, което ползваме, имаме едно към едно сценарий, в който нищо не потъва никъде. Добавям и опцията, в която наемите от инвестициите надвишават вноската за наема на личното жилище (много практичен пример е инвестиция в четиристаен апартамент, който можем да преустроим на два двустайни. Наемът им определено ще бъде по-висок, отколкото ще даваме за 4-стаен, който ние ползваме).
- Ще мога да си го направя по мой вкус – да, тук може да имаме леки проблеми. Но пък има много качествени имоти, които са завършени по висок стандарт и биха ни паснали. В случая говоря от личен опит.
- Не ми се занимава с наемодатели – и тук може да имаме проблем. Моята лична формула е, че когато наемам имот, първо „наемам“ наемодател. Разбирайте, ако не си допаднем с наемодателя, имотът няма значение… дори и да е ТОП, ТОП, ТОП имотът на света.
- Не съм размишлявал в друга посока – тук определено имаме попадение. Много хора просто купуват защото не разглеждат подобни хибридни модели. Заслужава си. Помислете J
- Имам достъп до кредитен ресурс и сега е добър момент – при много хора е така. Банките са основен катализатор на този пазар в момента. До една степен не е задължително да взимаме този кредит, но пък от друга страна, би могло да се изгради добра инвестиционна стратегия. Все пак, е добре да помислим дали да не вземем този кредит за инвестиция (на база всичко, за което говорихме днес), вместо да се преместим в собствено жилище.
И така. Доста неща разгледахме. Това не е универсална формула. Не работи за всеки. Не работи за всяко населено място, не работи за всеки пазар (съотношение търсене, предлагане, цени на наеми и продажби). Важното е да разгледаме модела и да поразсъждаваме върху него. Ако следвайки модела, цифрите на пазара работят, можем да постигнем както много висок комфорт в посока лично ползване на имот, така и да създадем качествени инвестиции, които да се грижат за нашите парични потоци, респективно за активите на бъдещите поколения.
Убеден съм, че с много хора сме на различно мнение по този въпрос. Пиша това, не за да споделя работеща практика при мен (при мен работи), а на база това, че има практични и икономически обосновани подходи на пазара на имоти, които всеки е свободен да използва. Искрено се надявам някой да успее да направи по-добра сделка за себе си и семейството си, използвайки тези насоки.
Георги
