Много хора бягат от ипотекирани имоти като „дявол от тамян“. Обикновено това са купувачи, които търсят сигурност на сделката. Много от продавачите също са объркани и не знаят дали това е плюс или е минус. Всъщност, фактите показват, че ипотекираният имот е една от най-добрите опции за покупка. Нека видим какво стои зад ипотекираните имоти.
За да бъде ипотекиран един имот, банката кредитор изисква всички неоходими документи, обследва собствеността и самия имот, след което юристите на банката подготвят т.нар. правен анализ. В крайна сметка, след като имотът е бил ипотекиран, правният анализ е показал, че всичко е наред и банката го е приела за обезпечение. Тук е важно да отбележим, че след момента на учредяване на ипотеката, може да са настъпили промени и не трябва да разчитаме на 100% на това становище. Ако купуваме имот, винаги трябва да правим свой собствен правен анализ. Ако пък продаваме, трябва да сме сигурни, че покриваме всички изисквания на закона за тази цел. Но, дори и да приемем, че наличието на ипотека е сигнал за сигурност, а не заплаха, част от купувачите се притесняват когато научат за подобна тежест върху имот. Проблемът най-често не е в самата ипотека, а във факта, че купувачите разбират за наличието на ипотеката в по-напреднал етап от преговорите, което започва да ги прави мнителни. Ето затова, добрата и непрекъсната комуникация между страните по сделката е ключ към успешното ѝ финализиране!
Ако решим да продаваме ипотекиран имот….
Банката кредитор на продавача е важна част от цялата сделка. Казано в разговорен стил, банката трябва да е информирана за предстоящата продажба на имота и следва да даде писменото си съгласие това да се случи. В повечето случаи продавачът се свързва с обслужващото го лице в банката и подава искане за издаване на писмо-ангажимент. Това е документ, който е необходим за нотариалното изповядване на сделката. В него е описана сумата, която следва да се заплати, за да се погаси кредита, както и банковата сметка, по която да бъде преведена. За съжаление, това не е достатъчно, за да се придвижи процедурата по заличаване на ипотеката! Необходимо е след като се получи посочената в писмото сума по дадената банкова сметка, продавачът да подаде молба за заличаване на ипотеката, да заплати такса за заличаването ѝ и да проследи вписването на това заличаване в Агенция по вписванията, Служба вписвания. Едва след тези процедури може да се каже, че имотът е без тежести.
Ситуацията става малко по-сложна, ако купувачът финансира покупката чрез ипотечен кредит, т.е. ще бъде учредявана нова ипотека върху въпросния имот. В тези случаи се налага комуникация между двете банки (настоящата банка кредитор и бъдещата банка кредитор). Важно е да отбележим, че цитираното по-горе писмо-ангажимент е задължителен документ, който се прилага заедно с всички останали, за да се подготви правният анализ и да се получи зелена светлина за сделката. Тук отново има ключов момент свързан с качествената комуникация между страните. Много често се получава така, че купувачите и продавачите са в неведение, банките си работят по различни казуси, страните се изнервят и започват да се обвиняват, че някой крие нещо, или умишлено бави процеса. Затова картите трябва да бъдат „на масата“ и да се работи с доказани експерти. От опита ни в Primo+ можем да кажем, че през последните няколко години все по-често купувачите харесват ипотекиран имот. Статистиката ни показва, че всяка трета сделка е такава. В тези случаи нашите консултанти поемат изцяло комуникацията с банките, кредитните посредници, страните по сделката и всичко се случва по най-лекия начин за клиентите ни.
Ами ако кредитът не се обслужва…?
Частен случай на този казус е ипотекиран имот с необслужван кредит. Тези ипотеки са обявени за предсрочно изискуеми и сделките с тях имат специфичен правен характер.
Съветът ни е да се запознаете със сделката теоретично (т.е. някой да ви преведе през сделката стъпка по стъпка на теория) преди да пристъпите практически към нея, така ще имате много повече яснота за това какво предстои пред вас. Това ще ви даде възможност да управлявате рисковете и да работите за успешния край на това важно за вас начинание! Успех!
Обявете имота си за продажба при нас
или се свържете с нас на телефон 0888 11 88 68
