Когато купувате апартамент на зелено, вниманието почти винаги се насочва към цената на квадратен метър, срока на завършване и локацията. Схемата на плащане остава на заден план и точно това е грешката. Начинът, по който разпределяте средствата си по време на строителството, определя не само финансовия ви комфорт, но и нивото на риск, който поемате.
Купувате имот или финансирате строителство?
При покупка на зелено плащанията не стартират след завършването на сградата. Те текат успоредно с нея – от подписването на предварителния договор до получаването на Акт 16. Това означава, че купувачът на практика участва във финансирането на строежа, дори когато не го осъзнава.
Именно затова схемата на плащане не е техническа подробност. Тя показва кой носи основния финансов риск по пътя – инвеститорът, банката или вие.
Видовете схеми и какво крие всяка от тях
10% / 90% и 20% / 80% – при тези модели купувачът плаща малко в началото и основната сума едва при Акт 16. На пръв поглед изглеждат най-безопасни. В практиката обаче цената при такива схеми е видимо по-висока – разликата спрямо алтернативни варианти може да достигне до 30%. Освен това някои договори позволяват на инвеститора да прекрати сделката с минимални неустойки, тъй като срещу малка сума блокира имота за години.
Разпределени плащания на етапи – сума при договор, вноски при Акт 14 и Акт 15, финален остатък при Акт 16. Това е балансираният модел. Купувачът плаща прогресивно, рискът е по-равномерно разпределен, а цената обикновено е по-конкурентна.
Схеми с голям аванс – подходящи само за купувачи с висок апетит към риск и пълна увереност в инвеститора. Носят най-ниска крайна цена, но и най-голяма експозиция при евентуални проблеми по строителството.
Покупка с ипотека – тук логиката е различна. Кредитът стартира след Акт 14, а вноските текат още преди имотът да може да се ползва или отдава под наем. Важно е да сметнете периода, в който плащате кредит без да реализирате доход от имота.
На какво да обърнете внимание в договора
Схемата на плащане е само частта, която виждате. В договора стои и останалото – и то има значение.
Проверете дали са фиксирани неустойките при забава от страна на инвеститора и при прекратяване на сделката. Уточнете при кои обстоятелства инвеститорът може да се откаже и какво получавате обратно. Следете дали всяка вноска е обвързана с конкретен строителен акт или с календарна дата – двете са различни нива на защита.
Липсата на ясни клаузи не е пропуск. Тя е риск.
Няма универсална добра схема – има подходяща за вас
Изборът зависи от три неща: колко свободен капитал имате в момента, какъв е инвестиционният ви хоризонт и доколко познавате инвеститора зад проекта. Купувач, който планира отдаване под наем, има различна логика от купувач, който търси дом за живеене. Същото важи за някой с ипотека спрямо някой с налични средства.
Ако искате да сте първи, когато излезе ново предложение или пазарен анализ, регистрирайте се за PRIMO WEEKLY – и получавайте директно в пощата си най-новите оферти, информация за пазара и безплатни съвети.
