Често на пазара на недвижими имоти се дебатира как да се извършват сделки с ипотекирани имоти. Купувачите се чудят как да си купят и дали е добре да си купят ипотекиран имот. Продавачите се опитват да разберат дали това е проблем и колко голям е той…
В тази статия можете да разберете повече за продажбата на ипотекиран имот. Т.е. ще разгледаме темата от страната на собственика / продавача.
Отговорът на въпроса „Как да продадем ипотекиран имот?“ е много кратък – по същия начин както неипотекирания. Истината е, че когато продавате ипотекиран имот може да бъде много по-лесно да реализирате сделка, тъй като ако ситуацията бъде обяснена правилно на потенциалните клиенти, наличната ипотека може да наклони везните и те да вземат решение да закупят ипотекирания имот, спрямо друг техен фаворит, който няма ипотека.
Защо казваме, че продажбата е същата като тази на имота без ипотека? С или без такива тежести, за да се продаде един имот при най-добри условия за собственика, той трябва да бъде разпространен до максимален брой потенциални клиенти. Тук наистина говорим за максимален брой, буквално десетки хиляди. В нашето ежедневие постоянно работим с купувачи, които ни казват, че са разбрали за имота, който продаваме от техни познати. Т.е. ако рекламната Ви кампания е достатъчно мощна и конкретно насочена (не просто да бухате пари за щяло и нещяло като рекламни канали), не е нужно да търсите само купувачи. Важно е да използвате всеки един човек като „проводник“ на информацията, която искате да разпространите.
(Пример: Когато правихме рекламна кампания на един имот в Хиподрума през м. декември 2018 г., използвахме Дядо Коледа, като част от дизайна на рекламата. Той ядеше сладки от фурната, излежаваше се на дивана и се показваше от банята. Посланието беше: „Ако търсите да закупите имот в Хиподрума, побързайте, преди Дядо Коледа да е решил, че ще остане тук за по-дълго. Тази кампания се споделяше от много хора и реално достигна до десетки хиляди, а имотът се продаде за около 30 дни при супер добри условия.)
Извън рекламната кампания е важна стиковката с банката кредитор. Банката има определени стъпки, които следва при заличаване на ипотека. Важно е тези стъпки да бъдат разписани предварително и да бъдат дискутирани с потенциалните купувачи. Покупката на недвижим имот е хипер емоционална сделка и ако някъде проблясват съмнителни моменти, емоциите могат да ескалират и да се стигне дори до разваляне на сделката. Затова е добре всички карти да бъдат на масата, а собственикът да е запознат с цялата процедура. Много често продавачите се мръщят на детайлите по сделката, които са в резултат точно на съществуващата ипотека, а това си е в тяхната градинка. Но понеже не са наясно с процедурата, смятат, че купувачите си измислят техни правила и рискуват сделката, опитвайки се да изкарат някого виновен.
Друг важен елемент при продажбата на ипотекиран имот е финансирането на сделката. Има значение дали купувачът е с налично финансиране или ще използва ипотечен кредит. И двете опции са перфектно чисти, но имат своите специфики. При купувач, който използва ипотечен кредит от основополагащо значение е комуникацията между банката текущ кредитор и банката бъдещ кредитор. Не е никак сложно, както може би звучи – банките си разменят едни „писма за ангажимент“ и сделката е факт. Пак наблягам на това, че качеството на комуникацията е от много голямо значение. Случвало се е и при двете ипотеки да е една и съща банката (предполага супер гладка сделка), но двата клона не могат да постигнат съгласие по определени параметри. Затова е важно да се контролира точно тази комуникация.
Ипотекираният имот е един от най-лесните за продажба имоти, тъй като е една от най-сигурните опции за всеки купувач. Защо? За да бъде отпусната една ипотека, юристите на банката са ровили много надълбоко в собствеността на този имот. С две думи – щом има ипотека, имотът е бил чист! Много важно е да обърнем внимание на БИЛ!! Това означава, че собствеността е била изрядна към момента на отпускане на ипотечния кредит. НО, това не означава, че собствеността е изрядна и днес. Така че ипотеката дава сигурност само за един определен период от „живота“ на имота. Всеки купувач, който иска да закупи имот, е необходимо да направи редица проверки, за да минимизира рисковете от неприятен изход.
В заключение:
Ако успеете теоретично да начертаете сделката преди да пристъпите практически към нея, ще имате много повече информация за процесите. А точно това ще Ви даде възможност да управлявате риска и да имате успешен край на това важно начинание! Успех!
