КОЛКО са 100’000 ЕВРО на пазара на имоти в София?

Двама колеги от офиса – Славена и Георги, решихме да направим експеримент и да задълбаем максимално в сегмент от пазара, в който имат интерес да участват доста купувачи.Всички знаем, че  пазарът на недвижими имоти от известно време е в полза на продавачите, т.е. че търсенето е много по-голямо от предлагането. И тъй като купувачите са много и са в неравностойно положение, целта ни е да разберем в детайли с какво се сблъсква един купувач, когато реши да излезе на сегашния пазар и да инвестира парите си в имот на цена до 100 000 евро.

В последно време се оказа, че много хора имат спестени пари, които предвид икономическата ситуация – все по-голямата инфлация, по-високите такси в банките и т.н., предпочитат да ги вложат в недвижими имоти. Именно тази инвестиция се налага като една от най-предпочитаните и най-сигурните опции, не само у нас, но и в света. Мнозина се питат какъв имот могат да си купят, ако разполагат с около 150 000 – 200 000 лева.

Решихме „да влезем в обувките“ на купувач, който търси имот в този ценови диапазон и да разберем в детайли с какво се сблъсква.

През последните две седмици проведохме разговори с над 130 собственици на имоти, предлагани от тях за продажба, на цени от 100 000 лева до 200 000 лева.

Всички те се опитват да си продадат имотите, някои от тях са в по-централните райони на София, а други са в покрайнините ѝ. Сигурно се чудите защо казваме “се опитват”! Особено сега, когато навсякъде се тръби колко много търсене има, а  предлагането е минимално. Още повече, че попаднахме  на апартаменти, които се предлагат за около 100 000 – 160 000 лв. Да, има и такива! И всичко това на фона на оплакването на повечето купувачи, че не успяват да си намерят хубав апартамент за 150 000 евро!

Къде реално е истината? Защо се получава това разминаване и каква е причината?

Сега ще ви споделим изводите от нашия малък експеримент и от какво да се пазите. Внимавайте, купувачи!

Както вече ви споделихме, в последно време всеки ден разговоряхме с продавачи. Тръгнахме по стъпките на купувача – първоначално потърсихме информация в едни най-големите сайтове за имоти в България. Когато влязохме там и зададохме основните критерии на търсеното жилище (например: 2-ст., без 1-ви и последен ет., цена – до 100 000 €) излязоха над 1000 обяви. Тъй като ние сме запознати от къде идва това „огромно“ предлагане, не ни прави впечатление, но си даваме сметка, че един купувач, който за първи път прави това, като види дългия списък, веднага би си помислил: “Ето, има и по-евтини имоти, какво ми разправят всички за някакви космически цени… нямало какво да се купи до 100 000 евро, и т.н.”. И така, продължаваме със следващите стъпки, какво е най-естественото продължение – да си харесаме няколко имота от всички тези обяви (ако въобще ги догледаме всичките).

След това идва моментът на отчаянието. Защо го наричаме така? Защото се започва едно звънене по обявите с надеждата, че хубавият имот от снимките ще е свободен и ще можем да отидем да го видим. Впоследствие, след доста дълъг списък от проведени  разговори и отделени часове в търсене и обаждания, започваме да осъзнаваме, че не всичко е толкова прекрасно, колкото първоначално ни се е сторило.

И така, имаме списъка с имоти и собственици. Продължаваме … Организираме си срещи – направихме  среща с всички продавачи, които предлагат имоти до 100 000 евро, допуснаха ни да видим имота им и да обсъдим евентуална покупка.  След всички срещи и огледи установихме, че имотите имат сходни особености.

Обобщаваме параметрите на имотите, които се предлагат за продажба в ценовия диапазон до 100 000 евро.

1. Локация. Изключително важно за всеки, живеещ в голям град е да има удобен транспорт и/или метро, които да му помагат да стига до всяка точка на града по възможно най-бързия начин. Един от недостатъците на имотите под 100 000 евро е, че се намират далеч от всякакви комуникации (магазини, училища, кафенета и др.) , а стигането дотам изисква прикачването на няколко вида транспортни средства, което отнема много ценно време.
2. Състояние. Почти всички купувачи искат да закупят готов, завършен апартамент, та дори и обзаведен. Това изискване е свързано с пестене на време, средства  и нерви, при евентуални ремонтни дейности. Освен това купувачите остават да живеят под наем, плащат го, същевременно и месечните вноски за ипотеката вече се дължат…   Голяма част от жилищата, на които попаднахме, бяха точно такива – изискващи големи ремонти.
3. Качество. Една от огромните причини да се закупи имот е това, че е изключително устойчив актив, във времето. Купувайки имот ти придобиваш не само дом, но и убежище на парите си. Да, има и трусове на пазара, в които стойността на имота ти може да падне драстично, но имотът е дългосрочен актив, който в исторически план винаги е покачвал стойността си. За съжаление имотите, които се водят ново строителство (различно от стара тухла, панел и ЕПК) попадащи в тези ценови диапазони, забелязахме, че са с компромисно качество.
4. Документи. Други особености, на които се натъкнахме, бяха свързани с документалната обезпеченост на дадения имот – много често има тежести, искови молби, възбрани, или пък няколко наследника, които имат разногласия за продажбата.
5. Други. Доста голяма част от видяните имоти са нетипични апартаменти – партерни жилища, които са буквално на тротоара, имат стаи с неправилни форми, в които не могат да се сложат никакви мебели, или са с огромни скосявания, които заемат по-голямата част от помещенията и ги правят доста нефункционални.

И когато един човек, нищо не подозиращ за всички тези “проблеми”, излезе на пазара на недвижими имоти и реши да инвестира спестяванията си и/или да изтегли кредит, за да купи своя нов дом, попадне в тази въртележка,  той се разочарова и обезверява. Напълно отчаян, след десетия разговор, осъзнава, че съществуват редица специфики в една покупка.

Необходима е максимална информираност, а понякога и малко повече средства от първоначално определените, или пък тотална промяна в идеята за покупка – разглеждане на алтернативни варианти.

Много интересна опция е философията на нашия ментор Георги Янков, която може да прочете в следната статия.

По принцип за всеки апартамент си има купувач, както и всеки човек има различни виждания и нужди. Това, което в действителност се получава е голямото разминаване на  очакванията (всеки има представа за мечтания дом) и реалното предлагане на пазара на недвижими имоти.

Както споменахме и в началото, сега е пазар на продавачите и те “диктуват правилата”.  Затова кой, как, защо и по какъв начин си определя цените, дали те се качват или падат, може да се говори много. Не винаги цената е най-важната част от една сделка! Има изключително добри оферти на хубава локация и на приемливи цени, но за да се стигне до тях се изискват много  познания, доста време и голямо търпение…

Ако сте решили да станете част от този пазар и имате желание да получавате филтрирана и готова информация относно случващото се, не само в този сегмент, но и алтернативни възможности за инвестиции в недвижимо имущество, винаги може да ни потърсите за безплатна консултация.