Месец: април 2026

Инвестиция в центъра на София? Провери ТОВА преди да подпишеш | Ново строителство с Митко еп.5

Тази сграда изглежда страхотно. Но повечето купувачи не виждат един проблем-тя не е за всеки.

В новия епизод на „Ново строителство с Митко“ правим рязък завой от Малинова долина към центъра на София. Сграда в строеж на границата между зони B5, B18 и B19 – буквално на 300 метра от метростанция Константин Величков. Инвеститорът зад нея има три завършени проекта в непосредствена близост и банково финансиране от голяма банка. Но нито локацията, нито инвеститорът са най-интересното тук.

Най-интересното е, че апартаментите се предават напълно завършени до ключ.

Концепция, която почти не се среща на пазара

Купуваш на зелено, подписваш предварителен договор, изчакваш строителството и получаваш имота готов за нанасяне. Без майстори, без технически контроли, без разправии с довършване. Митко обяснява защо инвеститорите рядко предлагат това и какво означава реално за купувача – финансово и практически.

Двустаен апартамент от 61 кв.м чиста площ излиза на €215 000 завършен. Тристаен от 93 кв.м на €332 000. При цена от 2 580 лв./кв.м за района и сравнение с пазара, Митко прави анализ на числата на живо и стига до заключение, което самият той е проверил два пъти.

Само 15% самоучастие на предварителен договор

Схемата на плащане е нетипична за пазара. При лично финансиране – 15% на предварителен договор, след което вноски на конкретни строителни етапи. При банково финансиране-30% самоучастие общо, с ясна структура на прехвърляне на собствеността. Митко обяснява и двата варианта и кой за кого работи.

За кого не е тази сграда

Митко го казва директно: флипъри, хора без самоучастие и тези, разчитащи на схема 20/80, трябва да търсят другаде. Проектът е за хора, купуващи за живеене или за дългосрочно отдаване под наем – локация в центъра на София, без компромис с качеството на довършването.

На пазара на ново строителство в София предложенията не липсват. Липсва яснота- кой проект реално си струва, при каква схема влизаш и какво точно получаваш в края. Тази рубрика съществува, за да отговаря на тези въпроси с данни, а не с визуализации.

Гледайте епизода  ТУК.

📩 office@primoplus.bg 🌐 primoplus.bg

 

Връща се от Англия без план. За 5 месеца влиза в Клуб 100% | Primo+ Ивена Аврамова

Ивена Аврамова прекарва десет години в Англия с ясен план: биология, химия, съдебна медицина в Бристол. После се връща в България и трябва да намери апартамент под наем. Двадесет огледа, объркващ пазар, телефон, който звъни постоянно. В процеса среща Деница, брокер в Примо+, която я кара да се спре след двадесетия оглед и да каже: „това е то“. После се случва нещо непланирано и сделка, в която Ивена участва без да е брокер. Въпросът идва сам: вие търсите ли си хора? Отговорът е да.

Следващите пет месеца не са лесни. Ивена компресира в месеци опит, който колегите са натрупвали с години – без нито един свободен ден, не от страх, а от избор. Идват и провалите: четири пропаднали сделки, клиенти, които не се появяват, две страни, които почти се разбират и и после не се. Мостът между тях е тя. Понякога рухва. Преодоляването е просто: следваща сделка, следваща точка, пълен рестарт. Ако не си готов за провалени сделки в бизнеса с имоти, нямаш място там. Толкова е просто.

На петия месец Ивена влиза в Клуб 100%, без да го е преследвала като цел, без да е знаела точно какво означава, когато влиза. Следващите месеци комисионите са изцяло нейни. И точно тогава България преминава в еврозоната. Цифрово няма разлика,  тя го признава с усмивка. Но разликата е там и тя я вижда. След декември нещо се променя: почива събота и неделя, отсява стойностното от обема, и бизнесът не е по-малък, само по-добър.

Историята на Ивена показва, че не е нужна линейна кариера, за да изградиш изключителна такава. Аналитичният ум на учения, търпението на академика, точността на човека свикнал да мери до милиметър – всичко това се пренася. Само сменя терена. Хората усещат разликата между брокер, който им показва апартаменти, и брокер, който наистина ги е слуша.

Тя се е върнала почти като чужденец в собствената си страна и е намерила себе си там, където най-малко е очаквала. Може би затова отговорът на въпроса „дали ставам за тази работа“ е прост: ела и пробвай.

Направи първата крачка към Клуб 100%: https://primoplus.bg/100/

 

Брокерите с най-високи доходи правят ТОВА ежедневно!

Всеки знае как изглежда брокерът, който не успява. Прави огледи, губи сделки, след шест месеца се питаш къде се е дянал. Малцина обаче си задават правилния въпрос: защо двама брокери работят на един и същи пазар, срещат се с едни и същи хора, и единият изкарва €2 000 на месец, а другият €8 000? Д-р Георги Янков, основател на Примо+ с над 20 години опит и над 10 000 затворени сделки зад гърба си, споделя,че отговорът се събира в три навика.

Първият е и най-болезненият. Повечето брокери в България работят без ексклузивен договор, инвестират времето си, правят огледи, консултират безплатно и в последния момент продавачът подписва с някой друг. Без ексклузив брокерът е просто безплатен консултант. Продавачът няма задължение към него, купувачът също. Разликата между брокерите, които редовно подписват ексклузиви, и тези, които не подписват, не е в договора, а в позиционирането. Ексклузивът не се моли. Той се представя като единственият начин, по който работиш.

Вторият навик почти никой не обсъжда. Хиляди брокери губят по две-три сделки на месец не защото са лоши, а защото клиентите ги забравят. Обаждането е станало, интересът е бил реален, но след това – тишина. По-малко опитни, но по-последователни брокери, работещи със система за проследяване, затварят точно тези договори. Решението не е сложно: таблица с пет колони, десет минути всяка вечер. Толкова.

Третият навик е най-простият и най-игнорираният. Топ брокерите водят дневник на дните и сделките си, не CRM, не сложна платформа, а пет реда на ден. Въведено редовно в езиков модел, това изгражда система, която паметта не може да замени. След шест месеца виждаш точно кои клиенти са изгубени заради липса на follow-up и кои подходи работят. Брокерите на €8 000 не са по-умни. Те просто учат по-бързо, защото имат система, която им го показва.

Ако искаш да изградиш кариерата си върху работещи процеси и реален опит от терена, научи повече тук: https://primoplus.bg/100/?utm_source=youtube&utm_medium=video

Имот на зелено: схеми на плащане, рискове и какво да проверите

Когато купувате апартамент на зелено, вниманието почти винаги се насочва към цената на квадратен метър, срока на завършване и локацията. Схемата на плащане остава на заден план и точно това е грешката. Начинът, по който разпределяте средствата си по време на строителството, определя не само финансовия ви комфорт, но и нивото на риск, който поемате.

Купувате имот или финансирате строителство?

При покупка на зелено плащанията не стартират след завършването на сградата. Те текат успоредно с нея – от подписването на предварителния договор до получаването на Акт 16. Това означава, че купувачът на практика участва във финансирането на строежа, дори когато не го осъзнава.

Именно затова схемата на плащане не е техническа подробност. Тя показва кой носи основния финансов риск по пътя – инвеститорът, банката или вие.

Видовете схеми и какво крие всяка от тях

10% / 90% и 20% / 80% – при тези модели купувачът плаща малко в началото и основната сума едва при Акт 16. На пръв поглед изглеждат най-безопасни. В практиката обаче цената при такива схеми е видимо по-висока – разликата спрямо алтернативни варианти може да достигне до 30%. Освен това някои договори позволяват на инвеститора да прекрати сделката с минимални неустойки, тъй като срещу малка сума блокира имота за години.

Разпределени плащания на етапи – сума при договор, вноски при Акт 14 и Акт 15, финален остатък при Акт 16. Това е балансираният модел. Купувачът плаща прогресивно, рискът е по-равномерно разпределен, а цената обикновено е по-конкурентна.

Схеми с голям аванс – подходящи само за купувачи с висок апетит към риск и пълна увереност в инвеститора. Носят най-ниска крайна цена, но и най-голяма експозиция при евентуални проблеми по строителството.

Покупка с ипотека – тук логиката е различна. Кредитът стартира след Акт 14, а вноските текат още преди имотът да може да се ползва или отдава под наем. Важно е да сметнете периода, в който плащате кредит без да реализирате доход от имота.

На какво да обърнете внимание в договора

Схемата на плащане е само частта, която виждате. В договора стои и останалото – и то има значение.

Проверете дали са фиксирани неустойките при забава от страна на инвеститора и при прекратяване на сделката. Уточнете при кои обстоятелства инвеститорът може да се откаже и какво получавате обратно. Следете дали всяка вноска е обвързана с конкретен строителен акт или с календарна дата – двете са различни нива на защита.

Липсата на ясни клаузи не е пропуск. Тя е риск.

Няма универсална добра схема – има подходяща за вас

Изборът зависи от три неща: колко свободен капитал имате в момента, какъв е инвестиционният ви хоризонт и доколко познавате инвеститора зад проекта. Купувач, който планира отдаване под наем, има различна логика от купувач, който търси дом за живеене. Същото важи за някой с ипотека спрямо някой с налични средства.

Ако искате да сте първи, когато излезе ново предложение или пазарен анализ, регистрирайте се за PRIMO WEEKLY – и получавайте директно в пощата си най-новите оферти, информация за пазара и безплатни съвети.