63-ма или 9% от списъка на Forbes за световните милиардери са натрупали богатството си от имоти, което отделя заслуженото 3-то място на индустрията по брой представители. (Chase Peterson-Withorn, www.forbes.com)
А знаеш ли, че Доналд Тръмп също е мултимилиардер? Имаш ли идея как е спечелил парите си? Ще ти подскажа: и-мо-ти!
Преди да стане президент на САЩ, той беше известен американски магнат и бизнес гуру, който натрупа огромно състояние от инвестиции в жилищни и бизнес сгради. Използвайки различни стратегии, Доналд Тръмп е успял да подсигури финансовото изобилие на поколения след себе си, като неговото състояние се оценява на близо 4 милиарда долара. Повечето от тях са в имоти както в САЩ, така и по целия свят, а фирмите в които има участие са над 530 (www.investopedia.com, Jan 2017)
Въпреки че не всеки има ресурсите, знанията и късмета на Тръмп, всеки може да стане богат от имоти. Стига наистина да го реши категорично, да се въоръжи със знания и дисциплина, да си намери ментор и да предприеме непоколебими действия. Не казвам, че е лесно, но казвам, че е доказано възможно. Как съм сигурен ли? Аз лично съм го правил многократно, а с моя екип от брокери сме осъществили стотици такива сделки за наши клиенти през последните 13 години.
Ето някои от най-често срещаните и доказани начина да спечелиш от недвижими имоти:
- Доход от наем – жилище, бизнес, земя. Купуваш имот, който още първия месец ти носи положителен финансов резултат, независимо дали финансираш сделката с лични или заемни средства. Така си подсигуряваш пасивен доход всеки месец. За печеливша сделка трябва да се огледат много имоти и да се направи много добра калкулация за избор на фаворит. Вземи предвид цена на придобиване, разходи по сделката, прогнозируем брутен наем, вакантност на имота (липса на наематели), разходи по поддръжката, данъци и такси, вноска по кредит и др.
- Покачване на стойността – имотите са убежище на парите ти от инфлация и цените им се покачват в дългосрочен план. Независимо кога купуваш, ако задържиш актива дълго време (15-20 години), очаквай средна доходност от 4-4.5% на годишна база. Статистиката за Европа сочи 4.8% за последните 50 години, а България много по-висока.
Ремонтирай и продай – намери имот, който се нуждае от ремонт. Купи го под пазарната му стойност. Хвани инструментите сам или наеми майстори, които да го приведат в нормален за живеене вид. Определи му цената и го продай с печалба. Ако се фокусираш и си дисциплиниран, можеш да правиш поне 3 такива сделки на година и да си докараш 30-45% възвращаемост на вложените средства. - Увеличаване на чистата стойност – ако закупиш инвестиционен имот със заемни средства, най-често ипотечен кредит, с всяка една вноска увеличаваш чистата стойност на актива си. И то с парите на другите хора. Така след максимум 15 години ще имаш напълно изплатен имот, който си закупил и изплатил с чужди средства.
Кеш върху кеш – да речем, че днес купуваш инвестиционен имот и го отдаваш под наем. Цената му е 100 000 лв. Самоучастието ти е 15% и вземаш кредит за останалите 85%. След година, при ръст на пазара със сегашните темпове от 8-10%, активът ти е на стойност 108 000 лв. Спечелил с 8000 лв. и си казваш “Е, не е голяма печалба!”. Но я сега се замисли колко са 8000 върху твоите 15 000? Почти 50% печалба на твоите пари е повече от отлична новина. А в този пример даже не смятам чистия приход от наем, което е огромно перо от инвестицията ти. - Купувай и препродавай – един от минусите на имотите е, че са бавно ликвидни и ако се наложи да продаваш бързо, бъди готов да приемеш ниска цена. Имайки предвид, че почти всеки българин има имот и животът е странно нещо, на пазара постоянно излизат изкушаващи предложения. Бъди между хората, разпитвай постоянно и дръж парите си в готовност за сделка. Можеш да направиш 10-15% печалба от всяка препродажба, стига да знаеш тайните на успешния инвеститор.
- Продавай на части – в света на имотите има правило – “колкото е по-голяма е квадратурата на един имот, толкова по-ниска става цената на квадратен метър и обратно”. Умният инвеститор купува на едро и продава на дребно, също както правят много други търговци във всички сфери на икономиката. Купи голям парцел или вече построен имот, раздели го на по-малки, но функционални части и го продай. Така ще продадеш същите квадрати, които си закупил, но на значително по-висока цена и ще реализираш печалба.
Смени предназначението – законодателството в България позволява да се променя предназначението на земята или статута на обекта. Освен документално, можеш да смениш фактически функционалността на един имот. От земеделска земя, тя може да се превърне в парцел за строителство или от изоставена производствена сграда в квартала, може да се получи чудесен търговски или офис имот. Всичко зависи от потенциала на сделката, който се определя от моментното търсене. - Развий имота – едно парче земя може да ражда плодове или зеленчуци, но може и да подсигурява покрив на нечий бизнес или семейство. Как? Запустелият парцел може да е основа на хиляди квадрати сграда, триетажната кооперация може да се надстрои с поне една плоча, а към съществуващата стопанска постройка може да се добавят екстра помещения. Отиди в местната община, виж какви са строителните параметри на имота и го развий при възможност.
Данъчни облекчения – имотите дават възможност легално да намалите данъците си, но сега ще те разочаровам- за повече информация се обърни към счетоводителя си.
Това са само част от използваните стратегии на инвеститорите в имоти. И в тях няма нищо невъзможно. Има ли желание, има и начин.
Не можем да ти предадем в няколко параграфа всичко, което сме научили за 13 години, но ти обещаваме, че ще обясним в детайли тези точки в следващи публикации. Затова ни последвайте на нашата страница във Фейсбук.
Автор: Щелян Калчев
