Използваме бисквитки (cookies), за да ви осигурим възможно най-добро преживяване в нашия уеб сайт. Чрез използването на нашия уебсайт Вие се съгласявате с общите условия на сайта и запазването на бисквитки във Вашето устройство.

Допълнителни:

Разширено търсене

Допълнителни:

Разширено търсене

Проблеми и решения, свързани с отношенията между наемател и наемодател


Честито! Имотът, който закупихте за инвестиция, вече е ваш. Сега е време да го отдадете под наем. Но преди това, нека ви попитам: Осъзнавате ли, че ще дадете актив на стойност стотици хиляди лева в ръцете на непознати хора, които да го стопанисват незнайно как? О, не се бяхте замисляли по темата точно така?! Наемодатели, ето няколко съвета как да предпазите себе си и имота, за да имате максимална възвръщаемост на инвестицията и да избегнете (максимално добре) от цветущ кошмар. Наематели, за вас това също ще бъде изключително полезно.

Има три базови нива на защита от некоректни наематели и наемодатели.

  • Предварителна подготовка (Превантивна).

  • Договор (Текуща).

  • Контрол (Последваща).

В тази статия ще обърнем внимание на второто ниво на защита, а именно договорът. Въпреки огромния опит, който аз и колегите от отдел “Наеми” имаме от последните 13 години, помолих адвокат Кирил Анев да даде своето становище. Все пак той има друг поглед на нещата. Кирил е специалист с над 10-годишен опит и хиляди сделки с имоти зад гърба, който познава тънкостите на продажбите и наемите. Затова грабвайте лист и химикал. Ето и съветите на адвоката.


“Договорът за наем на жилище и отношенията пораждащи се от него са ежедневие за голяма част от хората. Естеството на договора е той да бъде градивен и обслужващ двете страни – наемател и наемодател.

Смисълът на договора за наем и произхождащите от него правоотношения между страните е в полза и на двете страни. За да остане такъв, в клаузите му, страните определят желаното от тях статукво в отношенията помежду си под формата на клаузи в писмен вид, за да са ясни изискванията на страните, при които те желаят да се обвържат, както и какви са правата, задълженията и условията, при които всяка от тях би била удовлетворена.

Тези отношения, видно от практиката, обаче крият и много рискове и възможности за всяка от страните да бъде недобросъвестна. Гаранция за избягване на проблемите няма, но един добре подготвен договор от специалист, отчитайки конкретните специфики на страните, на техните изисквания, права, задължения и отношения между тях – е най-добрата стъпка. В случай, че все пак се достигне до неизпълнение на задълженията на страните или нарушаване на договорните клаузи, ще разгледаме най-честите случаи на проблеми, възникнали при договор за наем и как да се справим с тях:

Важно е да се знае, че добрата подготовка, преди сключването на договор за наем, е ключова. Добре е тя да е извършена не своеволно, а от добре подготвен специалист в тази област, който притежава нужните познания и стаж, човек сблъскал се със суровата практика;

Договорът за наем трябва да бъде сключен задължително в писмена форма. В тази форма е много по-лесно доказуема всяка клауза, всяко неизпълнение, както и всички права и задължения на страните. Когато всичко е оформено и разписано в писмена форма, шансът да бъдат нарушени тези уговорки е значително по-малък, като в същото време при възникнало неизпълнение от която и да е страна по договора, изправната страна може да претендира и защити правата си чрез съдебен процес. При наличието на добре формулиран и оформен договор е много по-лесно и доказването на правотата и съответно, нарушението от другата страна. Така шансът да защитим правата си и да бъдем компенсирани за загубите е в много по-голяма степен гарантиран.

Практиката показва, че за гарантиране в максимална степен на правата и имуществото на наемодателя е необходимо в договора, който той сключва с настоящия наемател да има важни клаузи, гарантиращи в максимална степен безпроблемното отдаване на недвижим имот. Част от тези клаузи отдавна не са тайна, не само това, а бих заявил, че те се явяват неотменима част в договорите на агенциите с опит в сферата на недвижимите имоти като „добра търговска практика“ – практика по защита на интересите на клиентите, доказателство за опит, професионализъм и коректност – качества които се ценят високо от всички нас във всяка сфера на живота. Качества гарантиращи спокойствието на нашата инвестиция и успех в начинанието на всеки един наемодател.

Важните клаузи, които трябва да съдържа договорът за наем са: депозит в размер поносим за наемателя и в същото време – осигуряващ необходимото спокойствие на наемодателя. Тази клауза повишава доверието между страните и в голяма степен гарантира обезщетяването на наемодателя при настъпили повреди в имота, за които наемателят отказва да го обезщети. Важно е да се посочи с какво предназначение ще се ползва наетият имот, кои ще са лицата имащи право да го ползват, за да се спестят нерви, главоболия и проблеми от страна на наемодателя. Определянето на разходите за имота – кои от тях за коя от страните са. Задължителен е и т. нар. протокол-опис при предаване на владението от наемодателя към наемателя и обратно, когато владението следва да се върне отново на собственика на имота. В този протокол-опис страните описват състоянието в което се намира имотът, забележките които имат, както и обзавеждането, с което жилището се оставя и предава. Това е една от големите гаранции за безпроблемни наемни отношения и гарантиране на правата, защото при наличието на повреди, липси или други възражения при един исков процес, изправната страна лесно ще може да докаже неизпълнението на другата, както и да претендира необходимото обезщетение. В договора трябва да има формулиране на правата и задълженията на всяка от страните в най-голяма детайлност, когато спецификите на отношенията и договора го налагат. В тази клауза може да бъде договорено всичко до най-малката подробност когато това се налага, като възможността за отглеждане на домашни любимци или съответно изричната забрана за това, както и всичко друго за постигане на реалната воля на договорките между страните отразена в писмен вид. Важно е да се разпишат подробно в клаузите на договора за наем, срокът и начините на действие и прекратяване. В случай на неизпълнение, с подходящото предизвестие, писмена покана или забележка преди това, страната може да докаже документално своята правота и неизпълнението на другата страна.

В договора страните имат възможност да се споразумеят при кои видове неизпълнение, изправната страна има право незабавно да прекрати договора за наем, както и съответните неустойки за претърпените загуби или пропуснати ползи от неизпълнението на другата страна.
Законовият път за защита при липса или изчерпване на всички доброволни способи за прекратяване на неизпълнението на неизправната страна по договора за наем си остава исковият процес. Той може да бъде по-бързото производство или обикновен исков процес.

Това определя и важността и разбирането и от наемодателя и от наемателя на казаното по-горе, за да може изправната страна да гарантира в максимална степен защитата на интересите си и гаранцията за успешен съдебен процес, в случаите когато това е единствена или последна алтернатива.”

ХАРЕСА ЛИ ВИ ТОЗИ МАТЕРИАЛ? БЕШЕ ЛИ ПОЛЕЗЕН? Споделете го с приятели. Нека помогнем на повече хора. Благодаря ви!

П.С. Ако желаете контакт с адвокат Кирил Анев, натиснете тук www.kirilanev.eu.

Източник: Дневникът на един мениджър, брокер и предприемач